Mediacentrum
Družstevní versus osobní vlastnictví, právní formy, pro a proti, Právo, 6. 4. 2004
Rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím není na první pohled příliš patrný.
Základní rozdíl mezi oběma druhy vlastnictví spočívá v tom, že nemovitost v osobním vlastnictví je výhradně v našem vlastnictví a s osobním vlastnictvím jako takovým můžeme manipulovat podle naší vůle a bez omezení. Naproti tomu družstevní vlastnictví je forma kolektivního vlastnictví, kde sice bydlíme jakoby ve vlastní nemovitosti, ale musíme dodržovat stanovy a nařízení družstva, jehož jsme členem. S jistou dávkou nadsázky se dá říct, že družstevní vlastnictví je forma ideálního podílového vlastnictví, tzn. že vlastním XY podílu na nemovitosti a v hlasování mohu rozhodovat, jak s vlastnictvím nakládat.

Je Sdružení vlastníků totéž co družstevní vlastnictví?
Každý dům, který má minimálně 5 bytových jednotek o 3 různých majitelích, musí utvořit na základě zákona o vlastnictví bytů 72/1994 Sb. tzv. Sdružení vlastníků jednotek – jedná se o právnickou osobu, která spravuje společné části domu a nenahrazuje tedy osobní vlastnictví u jednotlivých bytů a ani nezasahuje do výkonu vlastnických práv jednotlivých vlastníků bytů. Společnými částmi jsou mimo jiné obvodové zdivo, střechy, stropy, rozvody sítí až k plynoměrům, vodoměrům a elektroměrům, schodiště, kočárkárny a jiné. Sdružení vlastníků jednotek a družstevní vlastnictví nemá tedy nic společného.

Jak dochází k vlastnímu převodu
K vlastnímu převodu dojde ze zákona dnem, kdy na družstvo dojde Dohoda o převodu práv a povinností. Fakticky je to složitější, poněvadž převodce musí uhradit veškeré své závazky k družstvu, pokud se v Dohodě o převodu práv a povinností nedomluvili převodce a nabyvatel jinak. Běžně to vypadá tak, že se s nabyvatelem a převodcem sejdeme na Družstvu, zde se sám nabyvatel přesvědčí o všech náležitostech a na předtištěných formulářích dojde odhlášení a přihlášení do družstva (tak je to u větších družstvech). U menších družstvech nemají tiskopisy a předsedové družstva akceptují realitní kanceláří vypracovanou smlouvu a podepsanou před notářem.

Výhody a nevýhody
Dvě hlavní nevýhody u DB je v omezení vlastnictví a omezení při financování bydlení – na nákup družstevního bytu si nemohu vzít hypotéku (to neplatí pokud mám již jinou nemovitost v OV, kterou mohu zastavit ve prospěch banky – často musí vypomáhat rodiče) a musíme spoléhat na úvěry ze stavebního spoření.
Naopak výhodou DB je snažší a rychlejší nabývání nemovitosti.
Rozdíl je také v tom většina
družstev využívá možnosti určit si, kdo může a nemůže nabývat nemovitost, proto dochází například i k tomu, že cizinec s trvalým pobytem v ČR se nemůže stát družstevníkem, ačkoliv nemovitost v OV si podle stávající legislativy může cizinec s trvalým pobytem u nás bez problému pořídit.
Dalším rozdílem je skutečnost, že o členství v družstvu a tedy i „o dekret“ může družstevník přijít, pokud je v prodlení s placením. Většina družstev má ve svých stanovách klauzuli, že pokud podílník neplatí nájemné a jiné poplatky jak má, tak podílníkem přestává být a stává se pouze běžným nájemníkem. Tato ustanovení tak jsou bičem na případné dlužníky a zajišťují družstvům stabilitu. Družstvo pak může nájemníkovi sehnat jiné bydlení a byt, resp. členská práva a povinnosti může zpeněžit. V tom je možné vidět jistotu pro poctivé podílníky, kteří platí vždy a včas.
Velkým rozdílem je placení daně z převodu nemovitosti. U nemovitosti v OV musí každý zaplatit 3 % daň z převodu (30.000 Kč u milionového bytu), u tzv. prodeje družstevního bytu se žádná daň z převodu nemovitosti neplatí, jelikož nejde o převod vlastnictví. U družstevních bytů se naopak platí poplatek za provedení úkonu, jehož výše se liší družstvo od družstva 0 – 20.000 Kč.

Vliv na cenu byt
V současné době je v mnoha městech ČR nedostatek bytů v OV – které jsou naopak z důvodu jednoduššího financování žádanější. Také proto jsou byty v OV (u srovnatelně velkých bytů ve srovnatelném stavu) dražší o cca. 5-10 %.

Jak se liší doklady při prodeji družstevního bytu a bytu v OV?
U družstevního bytů je nutné si vyžádat nájemní smlouvu a nejlépe i předpis nájemného. Kupující by si měl tyto informace ověřit na družstvu (nejpozději u převodu). Bez ověření by neměl dávat kupující (nabyvatel) své peníze z ruky. Obecně doporučujeme si zajít na družstvo a projít si stanovy družstva a zjistit si, jestli družstvo není omezeno na nakládání s bytem (uvedeno na listu vlastnictví). Pokud kupujete byt například přes realitní kancelář Nejlepší bydlení či jakoukoli jinou realitní kancelář, na požádání Vám RK tyto informace zajistí ve své režii.
U OV je nutné mít výpis z KN a snímek z katastrální mapy, plán a vedle toho lze doporučit si zjistit v územním plánu, jak je řešeno okolí nemovitosti.

Převod do vlastnictví
Na převod bytů z původních socialistických družstev, které byly postaveny se státních příspěvkem, mají lidé právní nárok a není k nim nutný souhlas družstva. Převod je bezplatný, ale zájemci si nárok na převod do OV museli v minulosti uplatnit. Byty musí být převedeny do roku 2009. Nicméně tato lhůta bude zřejmě prodloužena. Jinak je tomu u družstev vzniklých po roce 1990 privatizací státních bytů. Tady zcela záleží na rozhodnutí statutárního orgánu - podle stanov buď představenstva, nebo členské schůze. Na převod tedy v těchto případech není právní nárok. Pokud se přesto převod uskuteční, může to být i za úplatu.

Společenství vlastníků
Po převodu do osobního vlastnictví již byt nevlastní družstvo, nýbrž konkrétní osoba. Nový majitel bytu se nabytím nemovitosti vyváže z regulí daných stanovami družstva. Pokud bydlí v domě, kde počet bytů převedených do osobního vlastnictví přesáhl 75 procent, pak musí vzniknout právnická osoba - takzvané společenství vlastníků. To je potom povinno převzít kompletní starost o správu domu.
V opačném případě společenství vlastníků nevzniká a správu domu dál provádí družstvo. Nový vlastník tak hradí družstvu náklady za správu domu podle uvážení/propočtu družstva. Často se stává, že člověk platí na poplatcích více než kdyby byl ve družstvu.

Ing. Vladimír Veselský, ředitel realitní kanceláře Nejlepší bydlení



<< Zpět do Mediacentra <<