Mediacentrum
Koupě a prodej nemovitosti má své úskalí, deníky Bohema a Moravia, Peníze a my, 7.6.2004
Ať už prodáváte nemovitost sami nebo přes realitní kancelář, vždy je dobré znát základní pravidla jak postupovat v situaci, kdy jste se již domluvili s někým na prodeji nebo koupi nemovitosti. Tehdy začíná důležitá fáze, jak proplout přes úskalí právního a administrativního zajištění převodu nemovitosti ze stávajícího vlastníka na vlastníka budoucího. Na naše otázky odpovídal Ing. Vladimír Veselský, ředitel RK Nejlepší bydlení.

Na co by si měl kupující při koupi nemovitosti dávat obzvláště pozor?
Kupující by si měl vždy řádně ověřit, zda nemovitost patří skutečně tomu, kdo ji prodává, jestli na ní například nevázne nějaké věcné břemeno, zástavní právo, případně jestli právní vztahy k dané nemovitosti nejsou dotčeny změnou probíhající na katastrálním úřadě. Měl by se rovněž podrobně seznámit s technickým stavem nemovitosti, z něhož se odvíjí kupní cena. Prodávající by měl zase dbát na přesné stanovení podmínek, za jakých se prodej uskuteční. Velmi důležitá je proto dobrá kupní smlouva. Pokud se do ní obě strany pustí samy, měly by být velmi obezřetné a přinejmenším její znění konzultovat s odborníkem.

Co všechno by tedy měla kupní smlouva obsahovat?
V kupní smlouvě musí být uvedeny smluvní strany, tedy kupující a prodávající (jméno, adresa, rod. číslo, resp. obchodní firma, sídlo, IČO, statutární orgán), kupní cena a termín jejího uhrazení a správné označení prodávané nemovitosti. Právě označení nemovitosti bývá často neúplné.

Jaké informace by u označení nemovitosti neměly chybět ?
Vlastní vymezení domu, bytu či pozemku v kupní smlouvě můžeme shrnout do několika zásadních bodů:
Označení nemovitosti
- pozemky musí být označeny parcelním číslem s uvedením druhu pozemku
- pozemky evidované zjednodušeným způsobem musí být vymezeny parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, v němž se nachází
- budovy musí být vymezeny příslušností stavby k části obce, číslem popisným nebo evidenčním, způsobem využití a označení pozemku – druhu pozemku a jeho parcelním číslem, na kterém jsou postaveny
- byty a nebytové prostory musí být vymezeny číslem bytové jednotky, resp. nebytového prostoru, označením budovy, v níž se nacházejí (viz. Výše), dále označením podlaží, způsobu využití. Rovněž je nutné uvést velikost spoluvlastnického podílu ke společným částem a zařízením budovy, velikost spoluvlastnického podílu k pozemku, na kterém budova stojí, dále celkovou podlahovou plochu bytu (plocha balkonu, loggie se do celkové plochy bytu nezahrnuje) a popis bytu, jako i společných částí a zařízení budovy
- každá nemovitost (budovy, byty, či pozemky) musí být označena uvedením čísla listu vlastnictví, na kterém je zapsána, katastrálního území a jména obce, v němž se nachází.

Kupní smlouva je tedy nutnou podmínkou k převodu vlastnického práva. Jaké jsou další důležité kroky při převodu vlastnictví?
Prodávající a kupující musí podat návrh na vklad vlastnického práva na příslušný katastrální úřad. Jeho přílohou je potřebný počet stejnopisů kupní smlouvy, (přičemž na jednom vyhotovení musí být podpisy všech smluvních stran ověřeny u notáře, příp. na matrice) a 500 Kč kolek. Shledá-li katastr návrh v pořádku, pak povolí vklad vlastnického práva. K převodu vlastnictví nemovitosti na kupujícího dochází na základě povolení vkladu vlastnického práva do katastru, přičemž jeho právní účinky nastávají zpětně k datu doručení tohoto návrhu na zmiňovaný katastr.


Pozor na následující pravidla
- zaplacení kupní ceny nevede k faktickému převodu vlastnictví. Převod vlastnictví je uskutečněn pouze povolením vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí.
- Nezaplacení kupní ceny neznamená neplatnost převodu vlastnictví, pokud k němu již došlo.

Co musí obsahovat návrh na vklad
- označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen (jde o katastrální úřad, u kterého je uložen list vlastnictví, na němž je zapsána nemovitost)
- označení navrhovatelů – prodávajícího a kupujícího (jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo, resp. obchodní firma, sídlo, IČO, statutární orgán)
- oznámení, že strany žádají o převod vlastnického práva na základě předkládaných kupních smluv včetně označení převáděné nemovitosti
- podpisy navrhovatelů

Přílohy s příslušnými dokumenty
- originál kupní smlouvy nebo její úředně ověřený opis v počtu o dva větším, než je počet účastníků (osob) smlouvy
- plná moc, pokud bude někdo ze smluvních stran zastoupen
- výpis z obchodního rejstříku (pouze pokud prodávající nebo kupující je právnickou osobou)
- nabývací titul, pokud je staršího data než 1993 (listiny prokazující oprávnění prodávajícího nakládat s nemovitostí)
- úředně ověřený překlad kupní smlouvy v případě, že je vypracována v jiném jazyce než v českém.


<< Zpět do Mediacentra <<