Mediacentrum
Co ovlivňuje trh s nemovitostmi, deníky Bohemia a Moravia, Peníze a my, 12.7.2004
Situace na trhu s nemovitostmi je v různých regionech ČR velmi odlišná. Na vývoj jednotlivých regionálních trhů s nemovitostmi mají vliv zejména socioekonomické předpoklady regionu, jako je výše průměrné mzdy, nezaměstnanosti nebo i celkové zvyklosti bydlení.
Díky našim zkušenostem máme možnost porovnávat vývoj na trhu s nemovitostmi ve třech největších městech ČR – Praze, Brně, Ostravě a Liberci. Mnohé věci jsou zde stejné, ale existují zde i významné rozdíly.

Ceny
V čem se tyto trhy od sebe výrazně odlišují, jsou ceny srovnatelných nemovitostí. Pokud v Praze pořídíme běžný 3 pokojový byt na sídlišti za 1,6 mil. Kč, v Brně je to již jen 1 mil. Kč, v Liberci 800 tis. Kč, v Ostravě mohu obdobný byt koupit i za 400 tisíc. Co se obyvatelům Prahy nebo Brna zdá jako malá cena, Ostravákům připadá jako velká částka. Obdobné cenové relace jako u panelových bytů existují také u bytů cihlových, rodinných domů i u pozemků. Starší dům s větší zahradou ve vyhledávaných lokalitách se dá v Ostravě pořídit i pod 2 mil., v Praze by se podobný dům obtížně hledal (např. na Praze 6) pod 6 milionů.

Vývoj trhu
Jestliže se v cenách objevuje významný rozdíl, trendy na realitním trhu jsou velice podobné. S mírnou nadsázkou lze říci, že směr vývoje na trhu realit udává Praha a tento trend se pak s časovým zpožděním promítne i ve zbylých městech. Pokud ceny realit rostou v Praze, pak k růstu dojde postupně také v Brně a jako poslední se ukáže na trhu v Ostravě. Ve všech 4 městech byl v letech 2002 a 2003 patrný výrazný růst cen nemovitostí, nejmarkantnější tomu však bylo u bytů, kde ceny vzrostly řádově o několik desítek procent. Jako první se zastavil obrovský růst cen bytů v Praze, a to téměř současně jako v Brně. V Ostravě se růst cen bytů zastavil koncem minulého roku a od té doby ceny stagnují, respektive spíše klesají. Současný vývoj na trhu s byty v uvedených 4 městech je tedy víceméně stejný.

Tržní a nabídková cena
Specifikem současné situace na trhu jsou tzv. “dvojí” ceny. Vedle ceny tržní, tedy ceny, ze kterou se byt opravdu prodá, můžeme mluvit i o “nabídkové ceně”, tzn. ceně, kterou si určí prodávající /nabízející/, ale která se na trhu nesetká s poptávkou. Předem je nutné poznamenat, že “dvojí” ceny vidíme zejména u panelových bytů. U cihlových bytů se situace liší podle lokality a stavu nemovitosti, ale i u většiny cihlových bytů můžeme pozorovat trend mírného poklesu tržní ceny.

Za “nabídkové ceny” jsou považovány ty ceny, které vidíme v inzerátech, např. průměrný panelový byt 3+1 v Praze za 2,0 mil., Brně za 1,2 mil., Liberci 1 mil. a Ostravě 600 tis. Kč atd. Tyto “nabídkové ceny” však již více než půl roku neodpovídají ceně tržní a nezdá se, že by se k ní v dalším půlroce přiblížily. Tyto “nabídkové ceny” jsou důsledkem nadměrného očekávání spojeného se vstupem do EU, v jehož důsledku se ceny bytů (zejména panelových) zvýšily na úroveň, za kterou není ochoten kupující byt koupit. Mnoho lidí se domnívá, ž trh s nemovitostmi by měl stále růst a propad cen je jen něco přechodného. Proto většina z nich stále vyčkává a ceny svých bytů snižuje jen o málo. Ze zkušeností ze světových trhů s nemovitostmi však vyplývá, že tento trh podléha stejně jako ekonomika cyklům a ceny se pohybují často po sinusoidě. Rozdělení současných cen na ceny tržní a nabídkové je typické pro všechny 4 výše zmiňovaná města. U “nabídkových cen” neplatí známe rčení, že každá nemovitost má svého kupce, alespoň v horizontu tohoto roku.

Tržní ceny
Za poslední půlrok tedy tržní ceny za běžný panelový byt v Praze, Brně, Ostravě i Liberci stagnují, resp. I mírně klesají. Zdá se, že hlavní pokles mají již tržní ceny u panelových bytů za sebou. Podobná situace je i u cen nabídkových, kdy majitelé panelových bytů rovněž své ceny mírně korigují. Tyto ceny se však stále pohybují 10-20 % nad reálnou (tedy tržní) hodnotou bytu v místě a čase.
Problém na současném trhu je, že nabízející neznají reálnou hodnotu svého bytu a automaticky ji řadí do vyšší cenové kategorie, kterou vidí na stránkách realitních časopisů nebo serverů. Tyto ceny jsou většinou ceny nabídkové, kde inzerovaná cena neodpovídá tržní ceně bytu. Pokud budou chtít nabízející svoji nemovitost ještě v tomto roce prodat, budou muset jít s cenou razantněji dolů.

Cihlové byty a nová výstavba
Jiná situace je u cen bytů v cihlových domech. Zde je patrný velký rozdíl mezi “dobrou adresou”, cihlovým bytem v běžné lokalitě, mezi bytem, který potřebuje rekonstrukci a bytem již zrekonstruovaným. V současné době se dobře prodávají právě cihlové byty v dobrých lokalitách, resp. cihlové byty po rekonstrukci. U těchto bytů nedošlo k většímu poklesu tržních cen, místy tržní ceny dokonce rostly.
Pokud jde o novou výstavbu, zde můžeme vidět regionální rozdíly. Tam, kde se nejvíce stavělo v minulých letech, postupně opadá poptávka. Zejména v Praze, kde se už “hodně staví hodně dlouho” si klienti více vybírají a ceny se zde odlišují podle lokality. Ceny se zde tedy rozlišují výrazně podle lokality a kvality bydlení.
V posledním roce se začíná mnohem více stavět i v jiných městech, zejména v Brně si mají zájemci z čeho vybírat. Naopak v Ostravě se nestaví skoro vůbec, což je důsledkem nízké kupní síly obyvatel, nízkých cen starších bytů a migrace lidí z Ostravy do jiných regionů republiky.

Budoucí vývoj na trhu s byty
V horizontu tohoto roku je nutné ve všech větších městech počítat s poklesem tzv. “nabídkových cen” na cenu tržní. To se týká zejména panelových bytů. Ve všech zmiňovaných městech je rozdíl mezi současnou “nabídkovou” a tržní cenou mezi 10-20 % ceny. Ceny tržní (reálně prodejné) však budou spíše stagnovat, resp. se jejich vývoj bude lišit podle atraktivity prostředí nebo stavu bytu.
U cihlových bytů v dobré lokalitě, především např. v Praze 1, 2, 6 nebo v Brně v Masarykově čtvrti, případně v Liberci - Harcově by ceny měly spíše stagnovat nebo mírně růst.
Rovněž u nové výstavby se dá očekávat stagnace, resp. mírný nárůst cen, který se bude ale lišit podle lokality v daném městě. Obecně platí, že čím je zajímavější lokalita, tím silnější tendence k růstu.
Lidé si budou dále vybírat mezi byty. Podle toho se také budou vyvíjet ceny. U bytů v dobrých lokalitách a u kvalitních bytů, ceny mírně porostou.
U bytů "běžně vybydlených" a panelových bytů budou ceny stagnovat. U této kategorie bytů však bude příznačné, že ceny, jejichž výše neodpovídá současné tržní ceně budou klesat. To souvisí s tím, co již bylo napsáno výše, tzn. že mnozí majitelé starších panelových bytů cenu svého bytu nadhodnocují na cenu kvalitnějších bytů.

Ing. Vladimír Veselský
Ředitel RK Nejlepší bydlení

Luboš Koutník
vedoucí pražské pobočky


<< Zpět do Mediacentra <<