Mediacentrum
Jaké nemovitosti se nejlépe prodávají, 27.5.2005, Večerník Praha - Reality kontakt.
Jsou dnes výhodné pronájmy nemovitostí? Poptávka po pronájmech je na trhu stále vysoká. O jaké pronájmy je největší zájem a co všechno ovlivňuje jejich cenu – na to jsme se ptali Pavla Trávníčka z RK Nejlepší bydlení.

1/ Jak vypadá současný realitní trh, pokud jde o pronájmy? O jaké nemovitosti je především zájem ?

U trhu s pronájmy je nutné rozlišovat mezi krajskými a ostatními městy. U ostatních měst je situace odlišná podle lokálních míst, takže nelze příliš zobecňovat. U většiny krajských měst je stále velká poptávka po pronájmech. Je to dáno zejména skutečností, že do velkých měst se stále stěhuje velké množství mladých lidí, kteří potřebují někde bydlet. Nabídka bytů k pronájmu se také zvyšuje v souvislosti s novou výstavbou. Můžeme říct, že největší zájem je spíše o malometrážní byty do 50 m2, kam se stěhují zejména mladé páry.

2/ Liší se od sebe ceny pronájmů v hlavním městě – Praze a zbytku republiky?

V Praze má sídlo hodně zahraničních společností, v jejichž vedení bývají často cizinci. Tato skupina lidí je zvyklá na mnohem vyšší a kvalitnější standard bydlení než většina obyvatel. Proto je v Praze mnohem vyšší poptávka po nadstandardních pronájmech za vyšší cenu, než v jiných městech ČR. Praha a několik dalších měst se od jiných míst v republice odlišuje rovněž tím, že sem přichází hodně mladých lidí, kteří ve městě začínají své první samostatné bydlení. Tito lidé si zpočátku byty nekupují, ale pronajímají. Zejména z tohoto důvodu je v Praze, ale např. i Brně, Liberci či Plzni stále vysoká poptávka po pronájmech, a to i přesto, že se počet nabízených bytů k pronájmu neustále zvyšuje.

3/ Jak vypadají ceny? Mají tendenci klesat či stoupat ?

V posledním době ceny za pronájem bytů nezaznamenaly nijak výrazný růst ani pokles. Také do budoucna neočekáváme žádný výrazný posun. Klesají pouze ceny u velmi nadstandardních pronájmů, které nejsou v nejlepších lokalitách. K poklesu cen pronájmů došlo také u bytů, které leží v obtížně dopravně dostupných lokalitách větších měst.

4/ Vyhledávají zájemci o pronájmy spíše cihlové byty než byty v panelové zástavbě? Je zde také rozdíl v ceně?

U pronájmů existuje cenový rozdíl zejména mezi cihlovými byty v širším centru měst a panelovými v sídlištích na okraji. Je to dáno zejména tím, že cihlové byty v centrech jsou blízko "centra dění". Rovněž mezi cenami za nájemné v panelových domech je rozdíl. Svoji roli zde hrají dostupnost do centra, resp. blízkost zastávky MHD, ale také dostupnost nákupního střediska anebo přítomnost zeleně - parku nebo lesa.

5/ Jaké další faktory mohou ovlivnit cenu pronájmu?

Při koupi bytu k následnému pronajímání je třeba vždy zhodnotit veškeré možné faktory, které mohou mít vliv na potencionální výši nájemného. Je třeba počítat se všemi náklady, které budou s pronájmem nemovitostí souviset. Jedná se především o investice do údržby a oprav pronajímaných nemovitostí, zda bude potřeba investovat do zařízení pronajímaných nemovitostí apod. V neposlední řadě záleží také na typu nemovitosti, kterou máme v úmyslu pronajímat, v jaké lokalitě se tato nemovitost nachází, jaký je její technický stav. Je dobré zvážit sociálně – ekonomickou situaci v regionu, výši ročního výnosu a nákladů v porovnání s cenou, trendy na trhu nemovitostí apod.

6/ Pokud sepisujeme nájemní smlouvu, co všechno by měla obsahovat?

Nájemní smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat označení smluvních stran, tj. označení pronajímatele a nájemce. Dále by měla obsahovat označení nemovitosti - domu, resp. bytu, přičemž musíme dát pozor na specifikaci a vymezení předmětu nájmu, rozsah užívání nemovitosti, způsob výpočtu nájemného a úhrad spojených s užíváním předmětu nájmu, resp. jejich výši. Dále je důležité uvést délku nájmu. V případě, že smlouva neobsahuje takové ustanovení, platí zákonná domněnka, že nájemní smlouva je sjednána na dobu neurčitou. S délkou nájmu pak souvisí i otázka možnosti výpovědi, kterou je rovněž vhodné zahrnout do nájemní smlouvy. Také není na škodu upravit si ve smlouvě výši kauce a otázku přístupu pronajímatele do pronajaté nemovitosti v době trvání nájemní smlouvy.

7/ Na co bychom si měli naopak dávat pozor?

Při podepisování nájemní smlouvy je potřeba si dát pozor na to, zda podepisujete vůbec správnou (a tedy i platnou) smlouvu. U bytů v OV se jedná o smlouvu nájemní, u bytů družstevních a s jiným vlastníkem (např. tzv. státních bytů) se podepisuje smlouva podnájemní. Často se v praxi setkávám s tím, že strany podepsaly jinou smlouvu, než měly a často o tom ani po skončení smluvního vztahu neví. Před podpisem předmětné smlouvy je rovněž nutné se ujistit, zda pronajímatel je opravdu vlastníkem pronajímaného bytu. Především u družstevních nebo státních bytů je důležité, aby osoba, která byt nabízí do podnájmu, byla členem družstva a nájemcem toho bytu, event. jestli má k dalšímu pronajímání souhlas družstva, resp. vlastníka bytu. Pokud podepisujete smlouvu na dobu určitou, ujistěte se, zda smlouva obsahuje možnost předčasného ukončení smlouvy. Často si lidé neuvědomují, že pokud podepíši smlouvu na dobu určitou, není tato smlouva vypověditelná bez vzájemné dohody obou stran. Důležité je rovněž vyhotovit při podpisu smlouvy předávací protokol se soupisem movitých věcí, které jsou dávány společně s bytem do nájmu a tento si odsouhlasit při předání klíčů od bytu. Zde doporučuji nafotit si stav před pronajmutím bytu tak, aby nedocházelo k pozdějším zbytečným dohadům.

8/ Pokud si člověk najme nebo nabídne byt k pronájmu přes RK, jak to vypadá s poplatky?

RK si za své služby bere obecně 1 - 3 měsíční nájmy. Záleží zejména na délce, na kterou se jí nemovitost podaří pronajmout. Odměna se také liší krajově. V Praze je zvykem, že na odměnu za pronájem platí buď pouze pronajímatel a nebo pronajímatel a nájemce rovným dílem napůl. Naopak např. v Brně je zvykem inkasovat provizi pouze od nájemce.

9/ V některých případech je u pronájmu vyžadována kauce. Jak má být vysoká a na k čemu slouží?

V realitní branži je kauce jistota pro pronajímatele, že nájemce byt neznehodnotí nad úroveň běžného opotřebení. Rovněž je to pro pronajímatele jistina pro případ, že nájemce opustí byt dřív než je určeno v nájemní smlouvě. Samozřejmě je nutné, aby nájemní smlouva obsahovala možnost krýt tyto nároky z kauce. Výše kauce se liší podle výše nájemného a také podle dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. V poslední době jen velmi málo nájemců je ochotno přistoupit na nějakou vyšší kauci. Alternativou pro kauci se tak často stává např. platba nájmu měsíc předem.


Pavel Trávníček, RK Nejlepší bydlení, pobočka Praha


<< Zpět do Mediacentra <<