Mediacentrum
Finance na bydlení? Stačí si vybrat. Deníky Moravia a Bohemia, 27.2.2006
K pořízení vlastního bydlení stále více lidí využívá úvěrů. Není divu, vždyť jen mizivé procento lidí má vlastní prostředky na tak náročnou investici.

Vladimír Jelínek

Úvěry určené pro bydlení patří k absolutně nejvýhodnějším na našem trhu, zejména co se týká úrokové sazby, tak i možnosti odpočtu zaplacených úroků od daňového základu. Úvěry na bydlení můžeme rozdělit do dvou kategorií, a to na úvěry hypoteční poskytované bankami a úvěry ze stavebního spoření.

Základním znakem hypotečních úvěrů je nutnost zajistit je vhodnou nemovitostí, ať již se jedná o nemovitost úvěrovanou, (jak tomu bývá nejčastěji), nebo o nemovitost jinou. Zástav může být několik, jejich odhadní cena se potom pochopitelně sčítá. Zastavit úvěr jinou nemovitostí může být výhodné zejména u výstavby, kdy ještě nelze ručit nemovitostí, která není alespoň ve fázi hrubé stavby a není ji tedy možno zapsat do katastru nemovitostí.
Pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření není zástava nemovitostí nezbytně nutná. Úvěr lze do určité částky ( 300 – 500 000 Kč) zajistit ručitelem, či ručiteli.

Mimo dostatečného zajištění úvěru je dalším podstatným kriteriem bank a stavebních spořitelen pro poskytnutí úvěru takzvaná bonita klienta, tj. rozdíl mezi příjmy a výdaji. Tedy schopnost klienta splácet úvěr. Příjmy mohou pocházet z různých zdrojů, nejčastěji se jedná o příjmy ze zaměstnaneckého poměru nebo podnikatelské činnosti. Dalšími příjmy mohou být výnosy z pronájmů, eventuálně důchody (případně státní sociální příspěvky). Do výdajů je nutno vždy započítat životní minimum všech žadatelů a jejich rodinných příslušníků. Toto životní minimum může být ještě násobeno ( zvýšeno ) určitým koeficientem zpravidla do 1,5. Mezi povinné výdaje patří též splátky úvěrů, leasingů a někdy určité procento z úvěrového rámce kreditních karet či kontokorentů. Od příjmů je též vhodné odečíst (i když to nemusí být povinně vyžadováno) nezbytné náklady na chod domácnosti, dále pak pravidelné platby, např. pojištění a stavebního spoření.


Hypoteční úvěry
Tyto úvěry jsou poskytované zpravidla od 300 tis. Kč. Banka poskytuje hypotéku vždy z odhadní ceny nemovitosti určené soudním znalcem banky. Podle produktů, které příslušná banka nabízí, se může jednat o úvěr do 70 , 80 , 85 , 90 , či 100 % hodnoty zastavované nebo zastavovaných nemovitostí. Při stanovení odhadní ceny banku zajímá především tržní hodnota nemovitosti, proto se odhady kupní ceny zpravidla příliš neliší.(výjimkou jsou např. luxusní a netypické domy postavené na venkově) Klient si může vybrat mezi dobou splatnosti hypotečního úvěru zpravidla od 5 do 30 let a zvolit si délku fixního období. V průběhu fixního období je úroková sazba garantována a při jejím ukončení je možno úvěr bez sankcí celý splatit nebo mimořádnou splátkou umořit jeho část.

Úvěry ze stavebního spoření
U těchto úvěrů není minimální výše úvěru není stanovena.
Můžeme rozdělit na řádné a překlenovací.
Řádný úvěr je klientovi stavební spořitelnou přidělen po splnění tří základních podmínek, a to naspoření 40 % cílové částky ,minimálně dvouleté době spoření a přidělení dostatečně vysokého hodnotícího čísla požadovaného spořitelnou. Pakliže nedojde k naplnění těchto tří parametrů, klient může zažádat o úvěr překlenovací, kdy klient platí úroky z poskytnutého úvěru (i z naspořené částky) a současně dospořuje, dokud nedojde „k překlopení“ na řádný úvěr.Zároveň jsou klientovi úročeny vklady a je mu připsány státní finanční podpora. Úvěry ze stavebního spoření musí být od vyšších částek (od 300 – 500 tis. Kč) zajištěny nemovitostí, jinak je možno úvěr zajistit požadovaným počtem ručitelů. Ručitel je osoba, která v případě nesplácení úvěru dlužníkem přebírá za něj celý závazek.


Obecně se soudí, že pro vyšší částky úvěrů (přibližně od půl milionu korun,) nebo nemá-li klient na smlouvě o stavebním spoření naspořenu významnější částku, jsou vhodnější hypoteční úvěry, zejména z důvodů nižších úrokových sazeb přiřazených k nejčastěji užívaným fixačním obdobím (tříletým a pětiletým)
Kritériem výběru může být i rozmanitost nabídky hypotečních úvěrů .Podnikatele může např. oslovit hypotéka bez prokazování příjmů , někoho tzv. americká hypotéka, bez prokazování účelu.
Může být výhodné, aby nosným produktem vyššího investičního záměru byl hypoteční úvěr kombinovaný s menším úvěrem ze stavebního spoření (dle parametrů naspoření může být poskytnut stavební spořitelnou i bez zajištění). Žadatel o úvěr by měl dobře zvážit nejen své současné možnosti řádného splácení poskytnutého úvěru, ale i budoucí předvídatelné změny, jakou je například narození dítěte a s tím spojené snížení příjmů odchodem na mateřskou dovolenou. Určitá nepředvídatelná rizika lze eliminovat různými druhy pojištění. V úvahu přichází zejména sjednání životního úvěrového pojištění, které je u některých produktů bankami a spořitelnami povinně vyžadováno, jindy je otázka tohoto pojištění ponechána na zodpovědnosti dlužníka.
Je pochopitelné, že nemovitost sloužící k zajištění úvěru musí být pojištěna vždy a toto pojištění je vinkulováno ve prospěch banky či stavební spořitelny.

Závěrem lze říci, že neexistují dobré a špatné banky či stavební spořitelny ani jejich dobré či špatné produkty, je třeba pouze pečlivě zvážit jejich výběr a možné kombinace pro konkrétní investiční záměr klientů s přihlédnutím k jejich celkové, zejména pak výchozí ekonomické situaci, v níž se nacházejí. Určitě je přínosné využít služeb nezávislých investičních poradců, neboť ti by měli být schopni klientům nejvýhodnější řešení jejich záměru. Správným nastavením financování v počátku investice lze zajistit hladký průběh a předejít zbytečným ztrátám.

www.nejlepsibydleni.cz

Autor je poradce RK Nejlepší bydlení
www.nejlepsibydleni.cz
<< Zpět do Mediacentra <<