Mediacentrum
Drahé rekonstrukce se nemusí vyplatit, Lidové noviny, příloha Bydlení, 27. 2. 2004
Řada lidí, kteří prodávají byt se před tím pouští do jeho rekonstrukce. Nákladné investice do oprav se ale nemusí vždycky vrátit. Majitel bytu dokonce může na prodeji i prodělat. Do jakých úprav se nevyplatí pouštět a které jsou naopak žádoucí?

Mnoho majitelů bytů předpokládá, že čím větší a nákladnější rekonstrukci provedou, tím snadněji, rychleji a výhodněji byt nakonec prodají. Ne vždy je to ale pravda. Rozsáhlé a drahé rekonstrukce mohu takový byt na trhu dokonce znevýhodnit. Týká se to bytů v panelových domech.
„Někteří lidé se domnívají, že když udělají například nové zděné jádro za 100 tisíc korun, vydělají pak jednou tolik. Pokud se rekonstrukce povede, cena bytu se svým způsobem zhodnotí, ale při prodeji získají zpět jen tu investovanou sumu. A to ještě ne vždy.“říká Petr Vosmík, obchodní ředitel realitní kanceláře Centa.
„Mám tu zkušenost, že ve většině případů nákladnějších úprav nezíská prodejce po rekonstrukci tolik, kolik by získal, kdyby byt prodal ihned, tedy před rekonstrukcí,“ potvrzuje Vladimír Veselský, ředitel realitní kanceláře Nejlepší bydlení.
Podle něj prodávající, který v bytě provedl rekonstrukci v hodnotě 200 tisíc korun, prodělá na prodeji často i 50 tisíc korun.
Podle odborníků totiž jakékoliv nákladnější úpravy bytu dělané přímo na míru požadavků zákazníka nemusí vyhovovat potencionálním zájemcům o koupi bytu. „Taková nemovitost má pak omezený okruh kupujících,“ vysvětluje Veselský.
Mezi ty rekonstrukce, do kterých se nevyplatí před prodejem bytu investovat, patří například výměna staré kuchyně za novou. „Do takových úprav bych se rozhodně před prodejem bytu nepouštěl. Mám navíc i zkušenost, že řada lidí si raději koupí byt se starou kuchyní, protože tu novou si chtějí zařídit podle svých vlastních představ,“ popisuje Veselský. Nejde jen o barvu a design, někteří lidé třeba dávají přednost plynovým sporákům před elektrickými. A v případě sporáku vestavěného přímo do kuchyňské linky to pak může být problém. „Pokud je kuchyně v opravdu špatném stavu, je samozřejmě žádoucí nějaké peníze do úpravy investovat. Ale i s malou částkou je možné udělat dobrou kuchyň. Někdy kupříkladu postačí jen renovace pracovní desky nebo dvířek u kuchyňské linky,“ říká Veselský.
Jakým způsobem cenu bytu zhodnocuje rekonstrukce koupelen? „Přestavba na zděné koupelnové jádro je samozřejmě ku prospěchu věci. Taková úprava cenu bytu určitě zhodnotí. Ale asi bych nedoporučoval do této rekonstrukce pouštět jen kvůli tomu, že chci byt prodat.“ Míní Veselský. I tady totiž platí, že představy „o hezké koupelně“ má každý člověk jiné.
Ale i s malou částkou je možné udělat dobrou kuchyň. Někdy kupříkladu postačí jen renovace pracovní desky nebo dvířek u kuchyňské linky,“ říká Veselský.
Jakým způsobem cenu bytu zhodnocuje rekonstrukce koupelen? „Přestavba na zděné koupelnové jádro je samozřejmě ku prospěchu věci. Taková úprava cenu bytu určitě zhodnotí. Ale asi bych nedoporučoval se do této rekonstrukce pouštět jen kvůli tomu, že chci byt prodat,“ míní Veselský. I tady totiž platí, že představy „o hezké koupelně“ má každý člověk jiné.
„V takovém případě se opět omezí počet kupujících. Někomu se nemusí líbit například zelené kachličky nebo tvar a barva vany,“ míní Petr Vosmík.
Cenu bytu zhodnocuje především takzvaná „dobrá adresa“, výhled z oken a jejich orientace vůči světovým stranám, dobrá dostupnost a kultivovanost okolí. Svou roli pak hraje také podlaží, ve kterém se byt nachází, a v případě, že se jedná o vyšší patra, je výhodou, je-li v domě výtah.
„Když se podle mého názoru nákladnější investice do rekonstrukcí před prodejem bytu nevyplácejí, je samozřejmě důležité, v jakém celkovém stavu byt je. V každém případě bych proto nějaké menší úpravy doporučil,“ upozorňuje Veselský.
Co si pod pojmem menší úpravy představit? „Je dobré investovat čas i peníze do těch věcí, které na opravu čekaly třeba deset let,“ říká ředitel realitní kanceláře Nejlepší bydlení. Podle jeho slov patří do této kategorie například malování stěn, oprava nebo výměna kapajících kohoutků či renovace podlah. „Tím nemyslím strhnout linoleum nebo dlažbu. Pokud jsou ale v bytě parkety, které vyžadují renovaci, určitě bych je přebrousil a nově nalakoval. A pokud se má na byt přijít podívat zájemce a parkety zakrývají koberce, odkryl bych je. Lidé nakupují hodně pocitově a dřevěná podlaha udělá určitě lepší dojem než sešlapaný koberec,“ radí Veselský.
„V dlouho neobývaném nebo zakouřeném bytě je dobré důkladně vyvětrat před tím, než zájemce o byt přijde na návštěvu,“ upozorňuje Vosmík.
„Určitě je nutné dát byt do takového stavu, aby nebyly příliš zřetelné stopy opotřebení. Tím ale nemyslím, že by měl majitel maskovat nedostatky bytu. Doporučil bych ale přelakovat okované dveře a opravit to, co nefunguje, jak by mělo,“ potvrzuje slova Veselského Petr Vosmík.
Výměna oken?
Neproděláte!

Tapety už sice nejsou v módě a většina lidí je nahrazuje bílou malbou podle Veselského, ale není ani v tomto případě potřeba si s nimi dělat starosti. „U starších bytů v centru města bych otázku, zda je nechat, nebo strhat, také neřešil. V takových bytech je řada kupců bude akceptovat. Jen pokud by se jednalo o tapety staré deset až patnáct let, například v panelovém bytě, pak by se možná vyplatilo je sundat a vymalovat na bílo. Práce zabere jen jeden až dva víkendy, stojí to pár tisíc korun, ale zhodnocení ceny bytu pak bude vyšší,“ říká.
Podobný názor má na výměnu starých špatně těsnících za nová. „Neměnil bych okna jen kvůli prodeji bytu. Ale ze zkušenosti vím, že i když se plastová okna nemusejí líbit všem, většinou na takové rekonstrukci prodávající neprohloupí. A určitě byt neprodá pod cenu. Investice se mu při prodeji vrátí,“ doplňuje Veselský.
A jedna důležitá rada na závěr. „V žádném případě nemá cenu pouštět se do rekonstrukce bytu v takovém domě, který už od pohledu neodpovídá standardní kvalitě. Tedy zanedbaném a neudržovaném.“ Uzavírá Vosmík. Ani dokonale zrenovovaný byt v podobném domě nezíská na ceně.


<< Zpět do Mediacentra <<