Mediacentrum
Novinka: Regulované nájemné na prodej. Lidové noviny. 16. 1. 2007
Nájemníci pouštějí byty, které si i několik let drželi. Teď už se jim to ale nevyplatí. Majitelé domů zase shánějí nájemníky, kterým by - za tučné odstupné - ponechaly regulované činže.

Kolik zaplatím na nájemném v roce 2010? To teď zajímá asi většinu nájemníků, kteří dosud platí regulované nájemné. Odpověď na tuto otázku ale řadu z nich zaskočí. Pak začnou zvažovat, jestli v bytě zůstat. A mnozí z nich se rozhodnou byt pustit.

„Někteří nájemníci už obdrželi od majitele domu oznámení o zvýšení nájemného. Zejména tehdy, když jsou zároveň upozorněni na úroveň cílového nájemného v roce 2010, uvědomí si cenu bydlení,“ říká Libor Dellin, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů (OSMD). Například za 65 m2 byt 1. kategorie v Praze platil dosud nájemník přibližně 2500 korun. Za čtyři roky by ale cílové nájemné v centru Prahy mohlo činit 7500 korun. A to je podle Dellina okamžik, kdy se někteří rozhodnou byt pustit.

Držet si nájemní byt přestává být výhodné

„Byty vracejí především ti, kdož mají možnost jiného bydlení a tyto byty si drželi z důvodu dosavadního symbolického nájemného. Nyní si totiž uvědomují že v roce 2010 by nájemné mohlo v průměru vzrůst na 180 procent současné hodnoty,“ vysvětluje Dellin a dodává, že zatím sice nejde omasovou záležitost, ale první případy se už začaly objevovat.

Místopředseda OSMD uvádí, že v řadě těchto případů jde o vybydlené nemovitosti. „Tedy byty, kde nebyly i desítky let prováděny pravidelné údržby, a dokonce ani ty základní, které jsou ze zákona povinností nájemníka. Už jsem se setkal s byty, které nebyly za celou dobu ani jednou vymalovány, byly v nich vytrhané elektrické zásuvky a podobně. Uvést byt do normálního stavu pak představuje investici minimálně 300 000 korun,“ vyčísluje Libor Dellin.

V souvislosti s deregulací nájmů se ale rozmáhají i další jevy. Některé realitní kanceláře uvádějí, že roste počet případů, kdy majitelé domů s regulovanými nájmy hledají nájemníky ochotné za nemalé odstupné platit regulovaný nájem v lukrativní lokalitě. A na kolik to nájemníka přijde? „Na trhu se v tomto kontextu hovoří o desetitisícových částkách za metr čtvereční,“ tvrdí Petr Illetško, ředitel realitní kanceláře AAABYTY. CZ. Konečná suma za celý byt se tak často vyšplhá až na stovky tisíc korun.

Že podobných obchodů mezi majiteli domů a nájemníky v poslední době přibývá, potvrzuje například šéf pražské kanceláře Českomoravská realitní Petr Vosmík. „Ano, počet těchto případů vzrostl. Protože dokud nebyla deregulace nájmů schválena, nájemníci samozřejmě na takové nabídky neslyšeli a podobné „obchody“ se děly pouze u limitovaného množství uvolněných bytů, do kterých přicházeli noví nájemníci. Poté se však nejedná o regulovaný nájem, ale o dlouhodobý nájem bytu za nízké nájemné. S regulací takový nájemní vztah následně nemá nic společného,“ podotýká Vosmík.

Nájemníci si za stovky tisíc „kupují“ regulované nájemné

Nabídky na „koupi“ bytu s regulovaným nájemným na dobu neurčitou se rozmáhají i v Brně. Například realitní společnost Patria real Brno láká klienty na nájemní smlouvu k regulovanému bytu. A najít zájemce pro takovou nabídku prý není problém. „Poptávka je. Zájem mají především nájemníci, kteří bydlí v zajímavých bytech, mají nižší příjmy a nemají na koupi vlastního bydlení. Podobným způsobem si tak jednorázově zajistí na určité období nízké náklady na bydlení,“ říká Vosmík.

Jiná brněnská realitní kancelář Nejlepší bydlení sice nepotvrdila, že by se s podobnými obchody setkávala, ale popisuje obdobné případy.

„Jsme svědky něčeho podobného. A to když se vlastník nemovitosti domluví s nájemcem, že složí nájemné dopředu a měsíčně pak bude splácet nižší částku nájemného s tím, že nájemce ale nemá dekret.

Tyto případy jsou poměrně časté a tuto formu zaplacení nájmu volí zejména ti vlastníci, kteří byt nebo celý dům předtím nákladně rekonstruovali. V takovém případě bývá nájemce většinou zvýhodněn celkovou nižší částkou za nájemné. Tedy jakýmsi bonusem za platbu předem,“ popisuje ředitel realitní kanceláře Nejlepší bydlení Vladimír Veselský.

Řada lidí se možná zamýšlí, jestli se majiteli domu takový obchod vyplatí. tak například Petr Illetško si myslí, že by určitě bylo výhodnější deregulovat. Pokud se současný neregulační trend udrží, předpokládá se tržní nájem do čtyř nebo pěti let,“ míní.

Petr Vosmík to ale nevidí tak jednoznačně. „Záleží na okolnostech. Pro mnoho majitelů je to jeden ze způsobů, jak mohou získat jednorázově větší množství peněz na odkládané investice do zanedbávaných domů. A v takovém případě jde o oboustranně výhodnou dohodu,“ říká.

Ovšem, má to i svá nemalá rizika. tedy především pro nájemníka. Podle ředitele Českomoravské realitní si totiž nájemníci neuvědomují princip nájemní smlouvy s nižším fixním nájemným. „Právně neexistují regulované nebo neregulované nájemní smlouvy. Rozdílem jsou vstupní sjednané podmínky nájmu při možnostech výpovědi a zvýšení nájmu, které jsou pro všechny nájemní smlouvy stejné,“ vysvětluje.

Pokud tedy nájemník uzavře smlouvu za „regulované“, tedy nižší nájemné, majitel mu může od dalšího roku zvedat nájem dle státem povolené deregulace. „V takovém případě jsem si vlastně předplatil nižší nájem pouze na období již nastavené deregulace. Cena za uzavření nájemní smlouvy za nižší nájemné by se proto měla kalkulovat úměrně k délce sníženého nájmu, který dle názoru našeho právního oddělení nelze sjednat na dobu neurčitou,“ tvrdí Vosmík.

Spekulanti vyhledávají byty s regulovaným nájmem

Deregulace přinesla ale ještě další trend. Podle některých zpráv se v poslední době výrazně zvyšuje poptávka po bytech s regulovaným nájemným, i s nájemníky. Po deregulaci pak byty hodlají výhodněji prodat a tak vydělat.

„Ano, existují spekulanti, kteří se tímto v jednotlivých městech živí nebo zabývají. Byty si vyhledávají cíleně podle toho, kde jsou byty určeny k privatizaci. Ale my se výměnám ani těmto spekulantům nevěnujeme. Na druhou stranu existuje mnoho lidí, kteří chtějí vyloženě bydlet v domě s regulovaným nájemným a pokud se jejich byt privatizuje, účelově vyhledávají bydlení v domě, kde je regulované nájemné. Právě o tyto lidi mají spekulanti zájem,“ říká Vladimír Veselský.

Někteří zájemci spekulují, že následným prodejem bytu po deregulaci mohou získat až trojnásobek vstupní investice. „Trojnásobek je podle mne nereálný. Ale dvojnásobek částky už reálný je. Poptávka stoupá po bytech i s nájemníky právě z důvodu výdělku z postupné deregulace,“ potvrzuje Illetško.

Na bytech s regulovaným nájemným se ale snaží vydělávat i nájemníci.


„Za ta desetiletí, kdy byt obývali, mají vžitý určitý pocit pseudovlastnictví daného bytu. Snaží se například výměnami byt, přestože není jejich, nějak zpeněžit,“ popisuje Libor Dellin notoricky známé praktiky některých nájemníků. Jak taková výměna vlastně probíhá? Nájemník vlastnící dekret chce byt s regulovaným nájmem opustit a přestěhovat se například do svého vlastního bytu či domu. Byt však nechce opustit zadarmo. Dekret chce prodat, což mu zákony neumožňují. A tak se obrátí na realitní kancelář, která mu zájemce o dekret k bytu sežene.

Zájemce se nastěhuje do obecního bytu s regulovaným nájemným. Stávající nájemník prodávající dekret se „papírově“ na určitou dobu nastěhuje do fiktivního bytu. Ve skutečnosti jej nemusí ani vidět.

Bývalý nájemník, který prodal dekret, se pak odstěhuje do svého a za byt, jenž mu vůbec nepatřil, získá stovky tisíc korun. Realitní kancelář dostala provizi. Nic nedostal pouze majitel bytu - obec, město či majitel.

„Pokusy přenechat nájemní smlouvu za úplatu peněz na trhu existují. Nejde ale o šťastný záměr, protože je vyžadovaný souhlas majitele. Takže transakce často nevyjde,“ říká Illetško.

K tomu ale Libor Dellin dodává: „K výměně bytu souhlas majitele sice potřebujete, ale pokud ho majitel neudělí, pak se lze obrátit na soud a ten u nás může svým rozhodnutím nahradit souhlas majitele. Soudy tak podporují kšeftování nájemníků s cizími byty.“

Podle Petra Vosmíka ale s deregulací nájemného a širokou nabídkou bytů na trhu již ztrácejí fiktivní výměny bytů u domů s majiteli význam. „Vydělat lze v této oblasti stále při získání nájemní smlouvy k obecnímu bytu, který bude postoupen do privatizace,“ uzavírá.

***

Jak se bude vyvíjet regulované nájemné

rok 20073498 Kč

rok 20084539 Kč

rok 20095746 Kč

rok 20107300 Kč

Poznámka: Nájem za starší byt o rozloze 68 m2 v Praze Zdroj: Institu regionálních informací

V poslední době výrazně roste poptávka po bytech s regulovaným nájemným, i s nájemníky. Po deregulaci pak majitel bytu na prodeji vydělá.

O autorovi| Silvie Králová, redaktorka LN
<< Zpět do Mediacentra <<