Mediacentrum
Vlastní bydlení? Chce to spočítat. Deníky Bohemia a Moravia, 28.2.2005
Jak nejlépe pořídit vlastní bydlení?

Dana Hermanova

Investice do vlastního bydlení patří mezi ty náročnější. Jestliže přemýšlíte o koupi bytu, možná jste si již spočítali, že za tržní nájemné byste byli schopni splatit vlastní byt přibližně za 10 let. Podívejme se proto na možnosti, které se v této situaci nabízí využít:

Pro názornost si vezmeme mladou rodinu s jedním dítětem:
Rodina (32 + 30 let) s jedním dítětem (2 roky), čistý příjem obou dosahuje výše 26.000,- Kč
Nemají žádné úspory a rozhodnou se investovat do koupi bytu 1.000.000,- Kč.
Teoreticky to tedy vypadá takto:

Životní minimum pro tuto rodinu: 9.580,- Kč
Banka požaduje 1,5 násobek životního minima, tj.: 14.370,- Kč
Splátka úvěru na 10 let při úroku 5%: 10.641,- Kč

Nemají-li jakékoli další závazky (leasing, splátky, pojistky, stavební spoření apod.), zbývá jim rezerva 989,- Kč. 100% hypotéku by tedy mohli dostat.
Na úrocích za celou dobu splácení zaplatí přibližně 300.000,- Kč. Budou-li zachovány daňové odpočty úroků, mohou cca 20%, tzn. 60.000,- Kč z těchto zaplacených úroků získat zpět.
Jejich nový byt je přijde na 1.240.000,- Kč a to při splátkách srovnatelných se současným tržním nájmem 2-3 pokojového bytu ve větším městě. Z tohoto pohledu se určitě taková investice vyplatí.

V praxi je však potřeba pečlivě zvážit i další okolnosti:
1. Je-li nemovitost zprostředkována realitní kanceláří, je potřeba počítat s blokační zálohou pro realitní kancelář ve výši 3-7%, tedy 30.000 – 70.000,- Kč. Ta se sice odpočítá od celkové kupní ceny nemovitosti, ale je nutno tyto peníze mít k dispozici hotově již při rezervaci vybrané nemovitosti.
2. Je potřeba zaplatit odhad kupované nemovitosti. Ten přijde na 3-6.000,- Kč
3. Dále, za vyřízení úvěru si banka účtuje poplatek (cca 10.000,- za 1.000.000.,- Kč)
4. Další průběžný výdaj představuje poplatek za vedení účtu 150 - 300,- Kč měsíčně (1.800- 3.000,- Kč ročně).
5. Náklady na ověření podpisů smluv a kolky pro vklad do katastru činí cca 1.000,- Kč
6. Pojištění bytu, případně životní pojistka k úvěru vyjdou na cca 4.500,- Kč ročně

Banky půjčují většinou do 70% tržní ceny nemovitosti určené odhadcem banky. Vyšší úvěr obnáší jednak vyšší úrokovou sazbu a přísnější požadavky na bonitu klienta, jednak často i nutnost dozajištění (životním pojištěním, biankosměnkou, vinkulací vkladů, jinou nemovitostí apod.). Příjem naší hypotetické rodiny je téměř na hraně, není vyloučeno, že banka celých 100% nepůjčí (některé vyžadují rezervu ve výši 1-2 měsíčních splátek).

Další komplikací může být cena nemovitosti. Banky požadují k hypotéce zástavu nemovitosti v ceně minimálně ve výši úvěru. Problém nastává, není-li vyhlédnutá nemovitost odhadnuta na požadovanou kupní cenu. Odhad třeba činí 935.000,- Kč. Pak je nutno rozdíl 65.000,- uhradit z jiných zdrojů před čerpáním úvěru.

Je možno využít několika cest:

Stavební spoření:
Naše rodina smlouvu o stavebním spoření nemá. Je možno založit spoření a hned si vzít úvěr. Na tak malou částku 65.000,- Kč spořitelny nevyžadují zástavu nemovitosti, některé ani ručitele, jinde se bez ručitele neobejdeme.
Je ovšem potřeba uhradit poplatek za založení smlouvy 1% z cílové částky (650,- Kč) a poplatek (cca 1,5%) za vyřízení překlenovacího úvěru 975,- Kč.
Do doby, než rodina naspoří 40% cílové částky (26.000,- Kč) a v každém případě minimálně po dobu dvou let bude splácet 100% úroků z půjčené částky, celkem asi 500,- měsíčně. O tuto částku se jim sníží bonita (rezerva nyní činí 489,- Kč měsíčně nad 1,5 násobek životního minima a splátky).

Spotřebitelský úvěr:
Splátka úvěru 65.000,- při 10% úrokové sazbě na 4 roky by činila 1.670,- Kč. Poplatek za uzavření by činil 400,- Kč a vedení účtu 300,- Kč měsíčně. Zástava ani ručitel není požadován.
Úvěr by snížil bonitu výrazným způsobem. Byl by nutný bonitní přistupitel k hypotéce (někdo, kdo by se podílel na závazku k dluhu a svým platem zvýšil celkové příjmy rodiny – např. rodiče, sourozenec, známý), nebo výrazné prodloužení doby její splatnosti.

Zástava jiné nemovitosti:
Domek či byt v osobním vlastnictví třeba rodičů, prarodičů, případně rekreační nemovitost.
Zde by byl opět nutný odhad tržní ceny další nemovitosti odhadcem banky a souhlas majitelů se zástavou. Náklady by činily 4.000 - 6000,- Kč za odhad a poplatky notáři a KÚ. Druhou nemovitost je možno vyvázat ze zástavy bance, až dluh poklesne na tržní cenu nemovitosti kupované.

Z uvedeného tedy plyne, že tato rodina by tedy měla mít v hotovosti alespoň 50.000 – 100.000,- Kč vlastních prostředků, aby bylo možno byt bez problémů získat.

Jaká doporučení lze z tohoto příkladu vyvodit pro případné zájemce o hypotéku?

1. Nekupujte nemovitost bez jakékoli hotovosti. Min 10% až 15% předpokládaného investičního záměru je třeba mít k dispozici hotově.
2. Počítejte s tím, že úroky z úvěru budou spíše stoupat. Mohou nastat i další životní okolnosti (narození dalšího dítěte, nezaměstnanost, nemoc, úraz). Ve svých kalkulacích počítejte tedy s vytvářením dostatečné finanční rezervy na pokrytí výpadku příjmů.
3. Zjistěte si odhadní cenu vyhlédnuté nemovitosti včas. Ušetříte si komplikace s dozajišťováním úvěru. Je li odhadní cena výrazně nižší než cena požadovaná prodejcem, nejde o dobrý obchod!!!
4. Pokud se už dostanete do problémů při splácení úvěrů, co nejdříve kontaktujte svou banku, rozhodně předtím, než budete v prodlení s pravidelnou splátkou. V opačném případě se dostanete na černou listinu rizikových dlužníků a hrozí, že již nikdy nedostanete žádný úvěr nejenom u této banky, ale ani u žádné jiné.
5. Banka nemá zájem prodávat nemovitosti. Ostatně by jí stačil zisk z prodeje pouze na pokrytí vašeho dluhu a mohla by tedy váš vysněný byt (dům) prodat hluboko pod cenou (to je také důvod, proč nedostatečnou bonitu klienta nelze nahradit nemovitostí mnohem dražší, než je požadovaný úvěr). Je možné se dohodnou na různých řešeních, aniž byste přišli o střechu nad hlavou (přerušení splátek, přistupitel, ručitel, prodloužení splatnosti apod.).
6. Pokud by už muselo dojít k prodeji, prodávejte raději sami. Splatíte dluhy, odstěhujete se do pronájmu a vězte, po čase se může situace obrátit a vy si své vysněné bydlení pořídíte znovu.

Ing. Dana Hermanová
finanční poradkyně RK Nejlepší bydlení
www.nejlepsibydleni.cz
<< Zpět do Mediacentra <<